政策解读：《上蔡县城镇土地级别与基准地价更新调整成果》
为进一步规范和建立健康有序的土地市场，强化土地资源资产管 理，上蔡县自然资源局按照法定程序和要求，完成了新一轮城镇土地 级别与基准地价更新调整工作，旨在以基准地价为基础，进一步规范 土地市场，量化土地资产价值，促进土地要素顺畅流通，盘活存量建 设用地，为全县经济社会高质量发展提供用地保障。为方便有关单位 和社会公众更好地理解基准地价，现就相关内容作如下解读：
一 、背景依据
城镇土地级别与基准地价更新调整是服务经济社会发展、支撑行政管理的重要常态化、基础性工作。2020年5月13日，自然资源部 办公厅印发《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》 (自然资办发〔2020〕23号),要求每三年应对基准地价进行更新并向社会公布实施。上蔡县现行的基准地价基期为2018年1月1日，2019年10月发布实施，按照国家更新调整要求，为保证基准地价的现势性，需对2018年为基期的地价成果进行全面更新调整。同时，根据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》(豫自然资办函〔2023〕10号)的工作部署，上蔡县开展了新一轮城镇土地级别与基准地价更新调整工作。
二、编制过程
按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等相关规程，根据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》(豫自然资办函〔2023〕10号)及《河南省 城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》要求，上蔡县土地级别与基准地价更新调整工作历经准备阶段、外业调查、内业处理、成果论证、成果预检验收和听证公告等多个环节和程序，并上报县政府审 批、公布实施。
三 、主要内容
(一)土地级别更新
根据上蔡县自然社会经济概况，按照《城镇土地分等定级规程》 的要求，更新了商业用地、办公(商务金融)用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地和交通运输用地等用途的土地级别范围。
(二)基准地价调整
根据土地市场变化情况，对商业、办公(商务金融)、住宅、工业、公共服务和交通运输用地基准地价进行调整，采用多种方法测算并确定各用途级别基准地价。
(三)基准地价修正体系
建立城区商业、办公(商务金融)、住宅、工业、公共服务和交通运输用地等基准地价修正体系；建立期日修正、容积率修正、开发程度修正、区域因素和个别因素等修正体系。
四 、有关说明
基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇可建设用地范围内， 对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照 商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。本次公布的上蔡县城镇土地级别与基准地价内涵如下：
1.基准日：2023年1月1日。
2.用途分类：商业用地、办公(商务金融)用地、住宅用地、公 共服务用地、工业用地、交通运输用地等。
3.容积率设定：商业用地1.4、办公(商务金融)用地1.8,住宅用地1.6,工业用地1.0、公共服务用地1.5。
4.土地出让年限：均为法定最高出让年限，即商业用地40年、 办公(商务金融)用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公 共服务用地50年、交通运输用地50年。
5.开发程度：城区设定为五通一平，即通路、通电、通讯、通上水、通下水及土地平整。乡镇按三通一平设定，即通路、通电、供水及场地平整。
五、成果应用
城镇基准地价更新成果可直接服务于土地、房地产评估工作，是土地评估的主要依据；城镇基准地价成果作为公示地价成果之一，具备政策指导性、价格权威性和数据时效性，它作为区域的平均价格，可以宏观的代表一定范围内的土地价值，为各项政策制定提供价格参考。
