《上蔡县人民政府办公室关于印发上蔡县建立推行公益性物业管理工作实施意见（试行）的通知》政策解读

一、出台背景

当前县域住宅小区治理存在突出痛点，老旧小区长期面临管理缺位、设施老化问题，新建小区出现服务失衡、矛盾多发等乱象，传统物业管理模式难以适配基层治理需求。为落实《河南省物业管理条例》等省级法规要求，破解物业纠纷顽疾，补齐小区治理短板，上蔡县结合本地实际，出台本试行意见，探索住宅小区治理全新路径。

二、主要目的

1.提升基层治理效能，化解物业领域各类矛盾纠纷，改善小区管理现状。

2.补齐老旧小区、新建小区管理短板，全面提高住宅小区综合管理与服务水平。

3.构建政府主导、党建引领、多方参与的共建共治共享小区治理格局，增强居民幸福感、安全感与满意度。

4.分步推进公益性物业模式落地，最终实现全县物业管理全覆盖、服务全提质、矛盾全化解。

三、主要内容

（一）总体规则

以党建引领、公益主导为核心，遵循公开透明、分类施策、试点先行、多方协同五大原则；采用公益化介入、市场化运作、透明化监督、专业化服务运行模式，明确物管会非营利属性。

（二）阶段目标

1.短期（2026.1-2026.6）：选取 4-8 个新旧小区试点，完成物管会组建试运行，压降物业矛盾。

2.中期（2026.7-2026.12）：完善运行标准，扩大试点范围，推动模式成熟定型。

3.长期（2027 年起）：全县所有小区全面推广公益性物业管理模式。

（三）五大核心任务

1.厘清组织定位：明确物管会为政府主导的临时过渡机构，过渡期代行业委会职责，统筹小区管理、监督服务、协调矛盾，最终权力移交业主选举产生的业委会。

2.规范财务监管：实行物业费薪酬制与共管账户、收支两条线管理；公共收益归全体业主，按月、按季度公示收支，每年开展第三方审计并长期公示。

3.服务外包运营：安保、保洁、维保等专业服务全部外包给第三方机构，通过公开招标择优选取，业主代表小组全程监督服务质量。

4.分类推进落地：新建小区将公益物业模式纳入购房合同，交房前组建物管会；老旧小区由社区牵头组建物管会，县财政以奖代补支持设施改造。

5.闭环化解矛盾：建立分级处置机制，诉求 “小事不出小区、大事不出社区”，设立调解工作室开展无偿阳光调解。

（四）保障举措

成立由副县长任组长的专项工作专班，县住建局牵头统筹；建立绩效考评与激励制度，多渠道宣传引导；强化督导问责，畅通投诉渠道，保障政策落地。

四、核心亮点

1.公益属性突出：摒弃物业逐利模式，物管会不以盈利为目的，回归服务业主本源，从根源减少利益纠纷。

2.财务全程透明：物业费、公共收益、审计结果全公开，共管账户专款专用，彻底解决公共收益、物业费使用不透明问题。

3.权责划分清晰：区分物管会、业委会、业主三者权责，临时机构与常设自治机构有序衔接，完善小区自治体系。

4.专业服务提质：管理与服务分离，专业服务市场化外包，兼顾公益属性与专业服务能力，降本增效。

5.精准分类施策：针对新建、老旧小区不同痛点制定差异化方案，财政兜底老旧小区改造，落地性强。

6.矛盾就地化解：搭建多层级调解、处置体系，推动矛盾前端化解，夯实基层治理根基。

解读单位：上蔡县住房和城乡建设局

联系电话：0396-6922411