上政办〔2026〕16号

上蔡县人民政府办公室

关于印发关于支持新建住宅品质提升的

若干措施的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《关于支持新建住宅品质提升的若干措施》已经县政府常务会研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。

2026年5月19日      

关于支持新建住宅品质提升的若干措施

  为深入贯彻党中央、国务院关于推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”决策部署，落实省委、省政府、市委、市政府有关工作要求，加强城市抵御洪涝灾害能力，提高城市韧性，建设绿色生态城市，实现海绵城市的雨水深层入渗，更好满足人民群众高品质生活需要，加快构建房地产发展新模式，结合我县实际，制定如下政策措施。

一、加大优质地块供应力度。结合城中村改造、城市更新、低效用地再开发等重点项目实施，因地制宜优化规划，以需定供，科学合理安排住宅用地供应规模、结构和布局，加大面积适中、配套完善、交通便利、生态环境良好的优质地块供应力度，进一步激发土地市场活力。

二、推进存量闲置土地盘活利用。鼓励通过企业合作开发、优化开发、市场流通转让和政府回购等方式加大存量闲置土地盘活力度。支持已出让未建设的存量闲置住宅用地按照出让合同确定的规划条件，重新优化完善建筑工程设计方案和建设条件意见书，满足“好房子”建设需求。

三、配套完善公共服务设施。拟出让土地要完成必要的通水、通电、通路等前期开发，达到“净地”要求后方可出让。鼓励“先配套、再出让”，以街区或片区为单元，依据国土空间规划，根据区域人口出生率、年龄结构、人口流动趋势等因素，统筹配套完善教育、医疗、养老等公共服务设施，提升区域品质和吸引力，为群众提供更优质生活服务空间。

四、提高居住区规划设计风貌品质。综合考虑住宅区整体格局、沿街布局和相邻关系，从城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面进行规划和管控，引导构建富有变化的城市天际线和建筑群。鼓励开发企业结合“好房子”要求，对住宅区规划布局、建筑风格、景观设计、环境设施的规划设计进行精细化调整，引导住宅建设向更高品质、更具地方特色和时代感的方向发展。

五、支持住宅产品建筑形态多样化。1.新建住宅小区在绿地率满足规划条件要求的前提下，公共绿地、健身场地、地面停车、充电等设施满足规范规定配置要求的，可设置室外专有庭院（含下沉庭院）。室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率计算。应同时满足以下要求：

（1）首层室外专有庭院围墙宜设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不宜大于1.8米。

（2）住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果。

2.新建住宅小区受到地下水位、不良地质、地势限制等特殊因素影响的，可进行场地整体抬高设计，抬高地坪作为住宅室外设计地坪。场地整体抬高部分用于停车、住宅储藏室、市政配套站房等用途的，可不计入容积率；应同时满足以下要求：

（1）进行场地整体抬高设计的小区，用地规模应不小于2公顷，原则上应为用地四至紧临道路的独立单元。

（2）做好整体抬高部分的城市界面设计，处理好与周边用地的关系。

（3）做好交通组织设计，设置不小于2个与城市道路连通的消防车道，并符合消防扑救等要求。

（4）场地整体设计地坪相对城市道路地坪，抬高不超过7.5米。

3.鼓励在住宅顶层设计屋顶花园，打造多样化住宅空间，丰富“第五立面”。屋顶花园须满足安全、排水、荷载等要求，不得影响消防疏散和公共检修。

六、优化容积率计算规则。1.住宅阳台应封闭，进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率；进深超过2.1米的部分，按照全面积计入容积率。每户阳台水平投影面积之和，应不超过套内建筑面积（不含阳台）的15%，超出部分按全面积计入容积率。

2.鼓励设计单层无围护结构风雨连廊，其建筑面积不计入容积率，不计入建筑密度。

3.独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车、机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的不计入容积率，不计入建筑密度。

4.在满足规划条件要求设置公共配套设施的基础上，鼓励利用地下空间增设社区食堂、城市书房、游泳馆、健身房等公共服务设施，其建筑面积不计入容积率；支持设置设备专用平台，用于放置集中空调外机等的设备平台，不计入容积率。

5.以上不计入容积率的部分，按照国家有关标准规范计算建筑面积。符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上画出并标明“不计容积率空间”，并在技术经济指标表中分别载明建筑面积和计容建筑面积、不计容建筑面积。

七、优化建筑高度计算规则。住宅（含底层设置商业服务网点的住宅）屋面面层可算至屋面结构板面，不需考虑保温及防水层等构造厚度。采取场地整体抬高设计的住宅小区，可以将架空平台（含覆土层）面层作为室外地坪计算建筑高度和建筑层数。

八、提升小区配套设施建设标准。鼓励利用地下空间增设社区食堂、城市书房、游泳馆、健身房等设施，满足居民多样化生活需求。支持“水电气”由开发商按照行业标准自行招标建设，交房后实现“水电气”行业直管。鼓励采用地热能（包含自备井）、空气能等新能源为建筑提供冬季供暖、夏季制冷、生活热水。

九、加强小区外部市政基础设施建设。住宅小区外部的市政道路、给排水管网、燃气管网、强弱电设施、绿化等配套设施，使用项目所缴纳的城市基础设施配套费投资建设，确保住宅小区入住时外部配套设施齐全。

十、优化停车位配建标准。新建住宅项目合理配建（不低于10%）电动车停车位，并100%预留充电设施至每个机动车位；电动自行车停车位应配置充电设施，按相关规定计算建筑面积，不计入建筑密度和容积率。

十一、加大金融支持力度。强化项目精准推送，优先推送高品质住宅项目，将符合条件的纳入“白名单”予以支持，推动合规项目“应进尽进”；由金融监督部门优先支持有真实需求、财务稳健、信用良好开发企业，真正做到应贷尽贷。对违规挪用资金的开发企业列入失信黑名单，限制其未来融资、土地竞拍等资格。

十二、优化预售资金监管。结合房地产市场新变化、新要求，规范监管银行和账户管理，进一步健全完善监管机制，依法依规、科学合理优化使用预售资金。预售资金可用于与本预售项目相关的工程款、建筑材料款、配套设施设备款、归还“白名单”融资贷款等款项和部分办公、管理支出，以及主管税务机关确认的房屋销售产生的法定税费。

十三、加大公积金支持力度。结合我县住房公积金收支情况，以充分满足缴存人购房贷款需求为原则，对首套房购买高品质住宅项目的家庭，公积金贷款比例不低于20%；单方缴存公积金的，贷款额度由60万元提高为66万元，夫妻双方共同缴存的，贷款额度由70万元提高为77万元。上级出台的其他优惠政策，第一时间落地实施。

十四、鼓励个性化家装。房地产开发项目可结合群众需求，灵活选择个性化全装修方式。鼓励组织房企面向企事业单位、产业园区等开展团购活动，对满足团购条件购房的，按需确定户型和装修标准等，由买卖双方协商确定交易价格，并按程序备案。

十五、提升物业服务水平。探索推行公益性、薪酬制物业服务，以物管会为主导，专业服务外包，提升小区管理服务水平，增强群众幸福感、安全感和满意度。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极发展居家养老、家政服务、房屋托管等服务业态，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。

十六、深化住宅物业服务收费管理改革。对县住建部门认定的高品质住宅项目物业服务收费，不再纳入普通住宅前期物业服务收费政府指导价管理范围，实行市场调节价。按照高品质住宅物业服务标准，由供需双方协商确定，以促进物业服务企业提供优质的服务，满足业主对高品质生活的需求，实现质价相符、优质优价。

十七、提高既有住宅品质。大力推广用新材料、新工艺提高既有住宅品质，补齐设施短板，积极推动室内装饰装修、家具家电厨卫换新，落实家电家装厨卫换新补贴政策。重点支持老旧住宅的结构加固、节能改造、设施更新等项目。

十八、实施优先激励。（一）经县住建部门认定的高品质住宅项目，在评定勘察设计、工程质量安全等有关奖项时予以优先考虑。鼓励支持高品质住宅项目积极申报国家和省级奖项。开通绿色通道，优先推送高品质住宅项目，将符合条件的纳入“白名单”予以支持，推动银行加快审批授信放款。（二）对配建学校、医院、养老等设施的项目，结合相关政策，给予城市基础设施配套费相应减免。

十九、探索优化高品质住宅项目审批流程。树牢“全生命周期超前服务”理念，对承诺建设高品质住宅的房企，按照“管原则、放细节，管定性、放定量”的总体方向，开通绿色审批服务通道，进一步提高行政审批效率、简化审批程序、缩减审批环节和时限，探索部分审批环节的容缺受理机制，积极推动高品质住宅项目证件及时发放。

本措施自印发之日起施行。

       　上蔡县人民政府办公室　　　　　　　　　   2026年5月19日印发