上政办〔2026〕9号

上蔡县人民政府办公室

关于印发上蔡县建立推行公益性物业管理工作

实施意见（试行）的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，开发区管委会，县直相关单位：

《上蔡县建立推行公益性物业管理工作实施意见（试行）》已经县政府常务会研究通过，现印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。

2026年5月18日      

上蔡县建立推行公益性物业管理工作实施

意见（试行）

为进一步提升基层治理效能，有效化解物业管理矛盾纠纷，破解老旧小区管理缺位、新建小区服务失衡等问题，全面提升住宅小区综合管理水平，切实增强广大业主的幸福感、安全感和满意度，根据《河南省物业管理条例》《河南省物业管理委员会工作办法（试行）》等文件精神，结合我县实际，现提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以人民为中心的发展思想，以加强基层党组织建设为引领，以提升基层治理能力为核心，明确物管会在物业管理活动中的主体地位，立足小区实际情况和业主真实意愿，通过“公益化介入、市场化运作、透明化监督、专业化服务”的方式，探索一条“政府主导、党建引领、物管负责、业主参与、物业公益”的住宅小区管理新路径，构建共建共治共享的小区治理新格局。

(二）基本原则

1.党建引领，公益主导。强化小区党组织核心作用，吸纳党员骨干进入物管会，明确物管会公益属性，以服务业主、化解矛盾为核心目标，不以营利为目的。

2.公开透明，权责对等。物业费、公共收益等资金收支全程公示，保障业主知情权、参与权和监督权；清晰界定物管会、业主、第三方服务机构的权利责任边界，建立规范有序的运行规则。

3.分类施策，精准适配。针对新建小区配套完善、业主需求多元与老旧小区设施老化、管理基础薄弱的不同特点，制定差异化实施策略，提升方案可操作性。

4.试点先行，循序渐进。先选择条件成熟的小区开展试点，总结可复制、可推广的经验做法，逐步完善机制后在全县范围内推广。

5.多方协同，共建共享。强化政府部门、街道（乡镇）、社区、物管会、业主、第三方服务机构联动，凝聚治理合力，推动小区管理提质增效。

二、工作目标

1.短期目标（2026年1月—2026年6月）：筛选4-8个具有代表性的新建小区和老旧小区作为试点，完成物管会组建与备案，启动公益性物业管理试运行；试点小区物业矛盾纠纷率显著下降，业主满意度明显提升。

2.中期目标（2026年7月—2026年12月）：完善试点小区运行机制，形成标准化管理规范和服务流程；扩大试点范围，实现公益性物业管理模式成熟定型、成效显著。

3.长期目标（2027年1月起）：在全县住宅小区全面推广以物管会为核心的公益性物业管理模式，实现物业管理全覆盖、服务质量全提升、矛盾纠纷全化解，基层治理能力显著增强。

三、重点任务

（一）明确物管会的主体地位与核心职责

1.物管会、业委会概念

物管会是政府主导的临时性过渡机构，由街道（乡镇）组织组建，其成员包括街道办、社区代表以及通过业主自荐或推荐方式确定的业主代表。业委会是业主自治的常设执行机构，必须通过召开业主大会，由业主投票选举产生。

2.物管会、业委会、业主三者之间的关系

物管会在过渡期内代业委会职责，对物业服务进行监督，但其角色更侧重于恢复管理秩序和监督协调，为最终实现由业委会主导的规范管理创造条件。业委会是物业服务合同的签约主体和直接监督方，代表业主与物业服务企业进行沟通、监督履约，是物业管理活动的核心责任方。物管会则是在业主自治机制暂时缺失时，由政府部门介入，组织、引导业主形成共同意志的临时平台。它既代表业主利益，也承担着指导和帮助业主建立自治能力的责任。其权力最终要交还给由业主选举产生的业委会。

3.物管会核心职责

物管会作为代表全体业主利益的核心组织，承担小区管理的“总管家”职责：

一是决策职责。制定和修订小区管理规约、议事规则，审议物业费标准、公共收益分配方案等重大事项。

二是执行职责。代表全体业主执行业主大会决议，统筹小区日常管理事务，协调处理业主诉求。

三是监督职责。全程监督物业费使用、公共收益收支，以及第三方服务机构的服务质量与履约情况。

四是沟通职责。搭建业主、社区、政府部门之间的沟通桥梁，及时反馈诉求、化解矛盾。

（二）健全财务管理制度，确保公益透明

1.推行“薪酬制”收费模式。物业费归全体业主共有，物管会在指定银行设立共管账户，实行“收支两条线”管理；物业费主要用于小区设施设备维护、第三方服务采购、公共能耗等支出，物管会自身运作经费可按规定提取少量管理费或由公共收益补充，具体比例由业主大会确定并公示。

2.规范公共收益管理。小区广告投放、停车位出租、公共场地经营等公共收益，归全体业主所有，单独记账、专款专用；物管会每月在小区公告栏、业主微信群等平台公示收支明细，每季度公示资金使用进度，接受业主随时查询。

3.严格财务收支审计。每年12月底前，物管会委托第三方专业审计机构对全年财务收支情况进行审计，审计结果在小区显著位置公示不少于15日，确保资金使用合规透明。

（三）推行服务外包模式，提升专业服务质量

1.明确外包范围。物管会不直接聘用保安、保洁、绿化等人员，将安保巡逻、环境保洁、绿化养护、电梯维保、消防设施维保、设施维修等专业服务，分类委托给具有相应资质的第三方服务机构，通过引入市场竞争，提升服务质量，降低运营成本。

2.规范选聘流程。物管会在属地办事处、居委会的指导下，制定招标文件，公开发布信息，组织评标，择优选定服务单位，并签订详细的服务合同，明确服务标准、价格、考核及退出机制。

3.强化履约监督。物管会成立由业主代表组成的服务质量监督小组，定期对各项外包服务进行检查评估，并将结果作为支付服务费用的重要依据。

（四）实施差异化启动策略，适配不同小区需求

新建小区：开发企业在房屋预售阶段，应将公益性物业管理模式纳入房屋买卖合同补充条款，在小区竣工交付前3个月，由街道办事处牵头组建物管会，同步完成与前期物业服务企业的管理权移交；未售房源、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的住宅小区，物业服务费用由建设单位交纳。

老旧小区：对无物业管理的老旧小区，由社区党组织牵头，快速组建物管会，优先解决垃圾清运、设施维修、安保巡逻等基础服务需求；对原有物业公司服务的老旧小区，通过业主大会表决方式，平稳过渡至公益性物业管理模式。对基础设施薄弱的老旧小区，县财政给予“以奖代补”资金支持，重点用于小区公共设施改造、智慧化设备安装等，助力公益性物业管理落地。

（五）建立矛盾化解机制，筑牢基层治理防线

1.建立处置机制。业主诉求实行“小事不出小区、大事不出社区、矛盾不上交”，一般诉求由物管会24小时内协调解决；复杂诉求由社区牵头，联合住建、城管、公安等部门现场处置；重大矛盾纠纷由街道办事处统筹调解，确保及时化解。

2.推行“阳光调解”。设立小区调解工作室，吸纳老党员、退休干部、法律工作者等加入调解队伍，对邻里纠纷、物业服务纠纷等进行无偿调解，调解过程公开透明，结果及时公示。

四、保障措施

一是加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长，住建、民政、财政、城管、公安等部门及各街道（乡镇）为成员的工作专班（附件），统筹推进工作实施；县住建局负责政策指导、统筹协调和监督考核，各街道（乡镇）落实属地管理责任，将此项工作纳入基层治理重点考核任务。

二是健全激励机制。制定物管会工作绩效评估办法，从组织建设、财务管理、服务质量、业主满意度等方面进行量化考核；对运行规范、成效显著、业主满意度高的物管会及其成员给予通报表扬或适当奖励，激发工作积极性。

三是广泛宣传引导。通过县融媒体中心、政务新媒体、小区公告栏、入户走访等多种渠道，宣传公益性物业管理的意义、优势和实施流程；选树先进典型，分享成功经验，增强业主参与意识和主人翁责任感，营造共建共治共享的良好氛围。

四是严格监督问责。县住建局、街道（乡镇）定期对小区公益性物业管理情况开展督导检查，对工作推进不力、违规操作、资金使用不规范的单位和个人，依法依规追究责任；畅通投诉举报渠道，接受社会各界监督，确保方案规范有序实施。

本意见自印发之日起试行，以往我县有关物业管理的规定与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：上蔡县公益性物业管理工作专班

附  件:

上蔡县公益性物业管理工作专班

组　长：范少杰    县政府副县长

副组长：戚四海    县政府办一级主任科员

成  员：朱显锋    县住建局局长

　　　　翟洪东    县发改委主任

　　　　翟剑明    县财政局局长

　　　　侯宏伟    县市场监督管理局局长

　　　　张国跃    县委派驻城管局指导组组长             

　　　　赵建伟    县自然资源局局长

　　　　韩　星    县民政局局长

　　　　郝哪达    县公安局政委

　　　　任于峰    县消防救援局局长              

　　　　张　靖    县人防事务中心主任  

　　　　曹根旺    县融媒体中心主任

　　　　张　凯    蔡都街道办事处主任

　　　　王子寒    芦岗街道办事处主任

　　　　彭康晖    卧龙街道办事处主任

　　　　李玉光    重阳街道办事处主任

　　　　刘亚丹    无量寺乡党委书记

　　　　赵晨光    党店镇党委书记

　　　　杨云飞    华陂镇政府镇长

　　　　焦明帅    东洪镇政府镇长  

　　　　杨振伟    杨集镇政府镇长

　　　　吴胜楠    黄埠镇政府镇长

　　　　张　琼    洙湖镇政府镇长

　　　　朱世俊    朱里镇政府镇长        

　　　　张晓红    塔桥镇政府镇长

　　　　段淑敏    邵店镇政府镇长

　　　　王孟春    五龙镇政府镇长

　　　　李晗威    和店镇政府镇长

　　　　王龙强    韩寨镇政府镇长

　　　　李　亭    蔡沟镇政府镇长

　　　　岳　强    齐海乡政府乡长

　　　　杨飞扬    大路李乡政府乡长             

　　　　潘云鹏    杨屯乡政府乡长

　　　　王子义    崇礼乡政府乡长

　　　　李　宾    东岸乡政府乡长

　　　　王卫国    小岳寺乡政府乡长

　　　　田义高    西洪乡政府乡长

　　　　李　真    百尺乡政府乡长

专班下设办公室，办公室设在县住建局，朱显锋同志兼任办公室主任，负责办公室日常工作。

　上蔡县人民政府办公室　　　　　　　　　   2026年5月18日印发